Au Maroc, dès qu'un immeuble est partagé entre plusieurs propriétaires, il relève du statut de la copropriété. Ce statut est fixé par la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, promulguée par le dahir n° 1-02-298 du 3 octobre 2002, et modifiée et complétée depuis, notamment par la loi n° 106-12. Voici les notions qu'un syndic doit maîtriser.
Parties privatives et parties communes
Chaque copropriétaire est seul propriétaire de son lot — appartement, local commercial, parking — et copropriétaire des parties communes : le sol, les murs porteurs, la toiture, les escaliers, les ascenseurs, les halls, les canalisations collectives… Les droits de chacun sur ces parties communes s'expriment en quotes-parts, souvent appelées tantièmes ou millièmes, fixées par le règlement de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires
L'ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité morale. C'est lui qui est propriétaire des fonds de la copropriété, qui conclut les contrats (gardiennage, entretien, assurance) et qui peut agir en justice. Le syndicat décide par l'assemblée générale et agit par son syndic.
L'assemblée générale
L'assemblée générale réunit tous les copropriétaires. Elle se tient au moins une fois par an et décide de ce qui engage la copropriété : budget, travaux, désignation du syndic, approbation des comptes, modifications du règlement. Les règles de convocation, de quorum et de majorité dépendent de la nature de la décision : c'est le texte de la loi et le règlement de copropriété qui les fixent.
Le syndic
Désigné par l'assemblée générale, le syndic — personne physique ou société — est l'exécutif de la copropriété. Il :
- exécute les décisions de l'assemblée générale ;
- administre l'immeuble et veille à sa conservation et à son entretien ;
- tient la comptabilité du syndicat et présente les comptes ;
- appelle les charges et en assure le recouvrement ;
- représente le syndicat, y compris en justice.
Les charges de copropriété
Chaque copropriétaire contribue aux dépenses de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes en proportion de sa quote-part. Les charges liées à un équipement qui ne sert qu'à certains lots, comme l'ascenseur d'un bâtiment, se répartissent entre les lots qui en ont l'usage. Notre guide Calculer les charges selon les tantièmes détaille la méthode.
Lorsqu'un copropriétaire ne paie pas, c'est l'ensemble des autres qui avance sa part. D'où l'importance d'un suivi rigoureux, détaillé dans notre guide sur le recouvrement des impayés.
La vente d'un lot
Lors de la vente d'un lot, le notaire a besoin de connaître la situation du vendeur à l'égard du syndicat : ce qu'il doit encore, ce qui a été appelé mais n'est pas échu, les travaux votés. Le syndic établit pour cela un document souvent appelé état daté. Il sépare ce qui reste à la charge du vendeur de ce qui reviendra à l'acquéreur.
Ce que Mollak prend en charge
Mollak suit cette organisation : résidences, immeubles et lots avec leurs tantièmes, appels de charges, encaissements et reçus, relances, assemblées générales (ordre du jour, convocations, procès-verbal) et état daté en un clic. Demandez une démo pour le voir sur l'exemple de votre résidence.
Ce guide donne des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation précise, référez-vous au texte officiel de la loi n° 18-00 et de ses modifications, publié au Bulletin officiel, ou consultez un professionnel du droit.