Pendant longtemps, la loi 18-00 demandait au syndic de tenir les comptes du syndicat sans dire précisément comment. Le décret n° 2-23-700 du 23 janvier 2025, publié au Bulletin officiel n° 7391 du 31 mars 2025, comble ce vide : il fixe les règles de la comptabilité des syndicats de copropriétaires. Voici ce qu'un syndic doit en retenir.
À vérifier dans le texte. Les analyses publiées depuis la parution du décret divergent sur certains détails (calcul des seuils, liste exacte des annexes). Ce guide ne reprend que les points sur lesquels elles concordent ; pour le reste, référez-vous au Bulletin officiel n° 7391 ou à votre expert-comptable.
Qui est concerné ?
Tous les syndicats de copropriétaires, quelle que soit leur taille, et donc tous les syndics — professionnels comme bénévoles. Le décret s'applique à partir du premier exercice qui suit sa publication : pour une copropriété dont l'exercice suit l'année civile, à partir de l'exercice 2026.
Un exercice comptable défini
Les comptes du syndicat sont arrêtés par exercice de douze mois. Le premier exercice peut avoir une durée différente, fixée par l'assemblée générale dans une limite prévue par le texte. Concrètement : un budget voté pour l'exercice, des dépenses rattachées à cet exercice, et une clôture suivie d'une régularisation.
Des documents adaptés à la taille de la copropriété
Le décret distingue les syndicats selon l'importance de leurs ressources annuelles. Plus la copropriété est importante, plus les documents à produire sont nombreux : états de synthèse (dont un compte de gestion et un état de la situation financière), budget prévisionnel et annexes, selon les modèles fixés par le texte. Les petites copropriétés bénéficient d'un jeu de documents allégé.
Les analyses publiées situent les paliers autour de 200 000 et 500 000 dirhams de ressources annuelles ; vérifiez dans le texte la base exacte de calcul et la liste des annexes applicables à votre copropriété.
Un contrôle externe pour les plus grandes
Au-delà d'un million de dirhams de ressources annuelles, les comptes doivent être vérifiés par un professionnel habilité (commissaire aux comptes) avant d'être présentés à l'assemblée générale.
Des livres et des pièces conservés
La comptabilité s'appuie sur des livres (journal, grand livre, inventaire) et sur des pièces justificatives, à conserver au moins cinq ans. En cas de changement de syndic, elles sont transmises au successeur : la copropriété ne perd plus son historique avec son syndic.
Ce que cela change au quotidien
- Chaque dépense doit être justifiée et rattachée à un poste du budget.
- Chaque encaissement doit être tracé : qui a payé, quoi, quand, avec un reçu.
- Le budget et les comptes se présentent à l'assemblée sous une forme normalisée.
- Les archives deviennent un bien de la copropriété, plus du syndic.
Pour un syndic bénévole qui tient ses comptes sur un cahier ou un tableur, la marche est haute. Pour un professionnel, c'est l'occasion d'harmoniser ses pratiques sur toutes ses résidences.
Ce que Mollak fait, et ce qu'il ne fait pas
Mollak tient la gestion courante sur laquelle s'appuie la comptabilité : exercices, budget voté par poste, dépenses, appels de charges, encaissements avec reçus numérotés, régularisation de fin d'exercice, journal des actions et exports de toutes les données.
Mollak ne produit pas aujourd'hui les états de synthèse et les annexes dans le format du décret : ils restent établis par le syndic ou par son expert-comptable, à partir des données que Mollak exporte.
Ce guide donne une information générale et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil comptable. Seul le texte du décret publié au Bulletin officiel fait foi ; pour votre copropriété, consultez un expert-comptable.